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MARCHE DE L'IMMOBILIER
(Avril 2004)
BILAN DE L'ANNEE 2003
Marché immobilier à Paris et dans
sa couronne :
une activité soutenue au 2ème semestre 2003
Pour toutes les raisons évoquées l’an dernier à pareille époque
(conditions d’emprunt favorables, pénurie du locatif privé,
piètres scores des valeurs mobilières…), la crise de l’immobilier,
que d’aucuns annoncaient imprudemment, n’a pas eu lieu en 2003.
Au contraire, le marché immobilier francilien s’est même
payé le luxe d’améliorer ses performances par rapport à 2002.
Dans l’ensemble des départements de l’Ile-de-France, le
volume des ventes, tous biens immobiliers confondus, a en effet progressé de
2,4 % d’une année sur l’autre, pour atteindre 234 181 transactions,
correspondant à un chiffre d’affaires de plus 50 milliards d’euros
(+12 %).
Le marché immobilier francilien a été marqué,
en 2003, d’abord par un repli du volume des transactions au 1er trimestre
(-1,6 %) et une baisse significative au 2e trimestre (-3,8 %), puis par un
retournement de tendances au 3e trimestre (+5 %) confirmé au 4e trimestre
(+7,4 %).
Un tel résultat est à mettre au crédit de la Grande Couronne
(+4,8 %) et, dans une moindre mesure, de la Petite Couronne (+1,5 %), alors
que Paris marque le pas (-0,4 %). Ces écarts, qui ont tendance à se
réduire au cours du dernier trimestre (Grande Couronne +10,4 %, Petite
Couronne +5,9 %, Paris + 4,7 %), obéissent aux phénomènes
de déplacement de la demande mis en lumière depuis deux ans par
le notariat. Phénomènes qui renvoient les ménages du centre
vers la périphérie et, de proche en proche, de Paris vers les
départements limitrophes de la Capitale, de la Petite Couronne vers
la Grande Couronne et, au sein de celles-ci, des villes résidentielles
vers les communes les moins favorisées.
Cette ligne de fracture traverse également les différents compartiments
du logement. Alors que l’activité du logement ancien se tasse
tant pour les appartements (-0,8 %) que pour les maisons (+1 %), le secteur
du logement neuf connaît en Ile-de-France une embellie, puisque les ventes
d’appartements progressent de 13,4 % et celles des maisons de 16,3 %.
La baisse des ventes de terrains à bâtir, par ailleurs, constatée
en 2003 (-1,5 %), est de nature à compromettre le développement
de la construction neuve.
Le niveau des prix des logements a suivi les migrations de la demande, comme
en témoignent les évolutions annuelles des “Indices Notaires-INSEE” des
appartements anciens vendus en Petite Couronne (+14 % contre +10,8 % en 2002)
et en Grande Couronne (+12,5 % contre +7,9 %) qui sont désormais supérieures à celle
de Paris (+11,1 % contre +11 % en 2002).
Ce mouvement affecte l’ensemble des départements de la région
Ile-de-France, seuls les prix de la Seine-et-Marne (+10,3 %) augmentant moins
vite que ceux de la Capitale.
Pour les appartements anciens, il est à noter que, si Paris demeure
le département le plus cher, avec un prix de 3 989 euros / m2, suivi
des Hauts-de-Seine (2 983 euros / m2), les prix des départements de
la Grande Couronne dépassent ou approchent ceux des départements
de la Petite Couronne. Il en va ainsi des Yvelines, dont le prix (2 403 euros
/ m2) est supérieur à ceux du Val-de-Marne (2 337 euros / m2)
et de la Seine-et-Marne (1 610 euros / m2) comme de l’Essonne (1 602
euros / m2) qui talonnent tous deux la Seine-Saint-Denis (1 647 euros / m2).
Les résultats sont plus contrastés sur le front de la maison
individuelle à la lumière des nouveaux “Indices Notaires-INSEE” des
maisons, publiés pour la première fois à l’occasion
de ce bilan. En effet, si les hausses des prix enregistrées en 2003
sont supérieures à celles de 2002 en Grande Couronne (+9,9 %
avec un montant moyen de 190 404 euros contre +6,9 %), elles sont inférieures
en Petite Couronne (+8,8 %, avec un montant moyen de 223 805 euros contre 9,4
%). Ce double mouvement se vérifie dans tous les départements
de ces deux grandes zones, à l’exception, pour la Petite Couronne,
du Val-de-Marne qui gagne d’une année sur l’autre plus de
5 points (+12,3 % contre 7 %).
Pour l’année 2004, il serait hasardeux de faire une prévision
sur l’avenir du marché immobilier francilien dans le contexte économique
actuel, sensible à la fois aux événements internationaux, à la
situation du marché domestique de l’emploi et à l’évolution
des taux d’intérêt. Toutefois, force est de constater que
le niveau des prix des logements pourrait connaître, cette année,
une amorce de stabilisation eu égard à la décélération
enregistrée, au 4e trimestre 2003, dans tous les départements
de l’Ile-de-France, voire à la baisse relevée dans plusieurs
arrondissements de Paris (7e, 9e, 10e et 15e) et dans certains départements
de la région, sur le marché des appartements et plus encore sur
celui des maisons. Même s’il convient de relativiser cette décélération,
au regard de l’effet de saisonnalité qui affecte traditionnellement
l’évolution des indices du 4e trimestre (voir article sur les “Indices
Notaires-INSEE” page 32), son ampleur permet de laisser penser que l’on
entre dans une phase de stabilisation des prix dans les zones les plus chères.
Cette stabilisation n’est pas pour autant annonciatrice d’une
chute d’activité. Tout au plus doit-on s’attendre à une
contraction du marché en raison de l’importance des besoins en
habitat qui restent encore à satisfaire et compte tenu de la pénurie
persistante du logement locatif privé.
Pénurie du locatif, dont le parc s’appauvrit chaque jour davantage à Paris
et en Petite Couronne, du fait de la vente massive du patrimoine immobilier
des investisseurs institutionnels, qui a pour effet de grossir les bataillons
des accédants à la propriété.
Pénurie du locatif, dont les mesures fiscales prises récemment
en faveur de l’investissement ne s’appliquent, dans la réalité des
faits, qu’au logement neuf, dont la production demeure notoirement insuffisante
pour répondre à la demande. Et ce, en raison d’une autre
pénurie qui sévit en Ile-de-France, celle des terrains à bâtir.
Chambre des notaires de
PARIS |
