1°) La première appelée promesse unilatérale de vente n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une période déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur le bien qu'il est libre ou non de lever.

2°) La seconde nommée promesse synallagmatique ou compromis de vente engage définitivement les signataires : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Cet acte vaut en effet vente. De fait, si l'acte est rompu, la partie qui se retire devra payer des dommages et intérêts ou pourra être contrainte à exécuter le contrat.
Depuis le 1er juin 2001, tout acheteur (non-professionnel) d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune somme d'argent ne peut être versée, sauf si vous signez avec un professionnel ( agent immobilier, notaire...). En cas de rétractation, il dispose d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation pour restituer la somme versée.

L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE
L'acte de vente est celui qui engage définitivement le vendeur et l'acheteur : le premier à transférer la propriété du bien à l'acquéreur et le second à payer le prix de vente convenu au vendeur.
Dans le cas où aucun compromis de vente n'a été signé, le notaire doit accorder à l'acheteur un délai de réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui adresser le projet d'acte. (Loi SRU).
La réitération de l'acte se fait devant notaire.
Les autres frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor public) demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.
Après la rédaction du contrat de vente, les deux parties sont définitivement liées. L'acquéreur devenu propriétaire reçoit alors les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété. L'acte de vente doit ensuite être transmis au bureau des hypothèques dans un délai de 6 mois à un an afin d'être publié.

Le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsque c'est une personne morale (société, compagnie d'assurances, caisse de retraite, etc.).

Mentions obligatoires :
Le bail se conclut par écrit et contient obligatoirement les informations suivantes :
- Propriétaire : nom, adresse (ou son mandataire : agence immobilière) ;
- contrat de location : date, prise d'effet ;
- locaux : adresse, description (étage, nombre de pièces…), destination (usage ou non d'habitation) ;
- loyer : montant en euros, modalités de paiement et de sa révision, dépôt de garantie (en euros)

Mentions interdites :
En revanche, la loi interdit :
- l'obligation pour le locataire de payer son loyer par prélèvement automatique ;
- la résiliation de plein droit du bail dans les autres cas que le non-paiement du loyer ou le défaut d'assurance ;
- l'autorisation pour le propriétaire de diminuer une prestation stipulée dans le bail sans contrepartie équivalente ;
- l'autorisation pour le propriétaire de percevoir des amendes en cas de non respect du bail ou du règlement intérieur de l'immeuble ;
- l'interdiction pour le locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou professionnelle.
- l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance choisie par le bailleur ;
- l'obligation pour le locataire de laisser visiter son local les jours fériés et plus de deux heures par jour ouvrable lorsqu'il a signifié son congé.

Pièces à joindre au bail :
Un certain nombre de pièces doivent être jointes au contrat de bail, à savoir :
- l'état des lieux ;
- l'extrait du règlement de copropriété (le cas échéant) ;
- un descriptif de la rémunération des intermédiaires (agence immobilière) puisque ces frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

LES OBLIGATONS DES PARTIES :
La signature d'un contrat de bail impose des obligations au bailleur comme au locataire.

Les obligations du bailleur :
- Lors de la remise des clés, le bailleur doit fournir au locataire un logement en bon état d'entretien et de réparation. Les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent en effet fonctionner correctement. Ce principe est précisé par la loi du 13 décembre 2000. Celle-ci définit les conditions minimales de mise en location d'un logement. Elle édicte que le logement ne doit pas présenter de "risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux locations nues ou meublées et aux contrats en cours.
- Le bailleur est tenu de même d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement. Par conséquent, il doit effectuer toutes les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives.

Les obligations du locataire :
Le locataire a l'obligation :
- de payer le loyer et les charges à la date convenue ;
- de souscrire une assurance multirisques habitation pour assurer le logement ;
- d'effectuer l'entretien courant du logement et de procéder à toutes les réparations locatives nécessaires ;
- d'accepter les travaux effectués par le bailleur dans les parties communes et dans les parties privatives.

Même s'il n'est pas obligatoire, il est fortement conseillé aux deux parties de joindre un état des lieux au contrat de location. En son absence, le locataire est présumé recevoir le local en bon état de réparation locative.
Ce document est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire. Un état des lieux doit également être établi au moment de la restitution des clés. A la fin de la location, la comparaison des deux états des lieux va permettre en effet de déterminer les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire. Si l'entrée dans les lieux se fait en été, le locataire a la faculté de demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage, au cours du premier mois de chauffe.

L'Etat des Lieux peut être dressé :
- soit par le propriétaire en présence du locataire ;
- soit par Huissier de Justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, l'Huissier de Justice doit en aviser les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, les frais d'établissement seront partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Le loyer, librement fixé par les parties lors de la signature du bail, constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement par le propriétaire au locataire. Il est payable mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement selon les stipulations du bail. Néanmoins, le locataire peut exiger de payer son loyer mensuellement et le propriétaire ne peut pas lui imposer un mode de paiement par prélèvement automatique.

Les loyers conclus en francs avant le 1er janvier 2002 sont automatiquement convertis et payables en euros à partir de cette date (1 € = 6,55957 F).

Lorsque le bail inclut une clause d'indexation, la révision du loyer hors charges intervient annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La révision du loyer ne peut tenir compte que de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Sont pris pour base les quatre derniers trimestres concernés par rapport au trimestre de référence figurant dans le bail. Lorsque le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation avant le terme normal. Mais lors du renouvellement du bail, le prix du loyer peut être augmenté s'il apparaît sous-évalué.

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, le propriétaire est en droit d'en réclamer un.

Restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés. Les sommes restant dues au propriétaire viennent en déduction du montant remboursé, sous réserve qu'elles soient justifiées. En cas de difficulté pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit d'abord mettre en demeure le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception de lui restituer les sommes dues ou de produire les justifications l'autorisant à conserver tout ou partie de ces sommes. En l'absence d'effet, le locataire saisit le Tribunal d'Instance du lieu de situation de l'immeuble.

Les propriétaires, de plus en plus, réclament à leurs locataires un cautionnement. La
"caution" est une personne qui s'engage à payer au propriétaire toutes les sommes que le locataire lui doit en cas de défaillance de ce dernier.
Le cautionnement est dit à durée indéterminée lorsqu'il ne comporte aucune indication de durée. La caution peut résilier unilatéralement son engagement, mais son retrait n'aura d'effet qu'au terme du contrat de location. La résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le cautionnement peut également être consenti pour la durée du bail ainsi que pour ses reconductions tacites.

Sous peine de nullité, l'acte de cautionnement doit comporter :
- la mention manuscrite du montant du loyer, des conditions de sa révision et de l'article 22-1 al.1er de la loi du 6 juillet 1989, par la caution ;
- la mention manuscrite de la caution exprimant clairement sa connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée.

On appelle charges locatives ou charges récupérables les frais engagés par le bailleur, contribuant à la bonne jouissance du local du locataire.

Il s'agit :
- des frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (salaire du gardien, consommation d'eau et d'énergie, contrat d'entretien des ascenseurs, etc. ) ;
- des taxes locatives (taxe d'ordures ménagères, etc.) ;
- des charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.

Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives.
Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire. Le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire des " provisions sur charges " Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente.
Le propriétaire est tenu de régulariser les comptes de charge chaque année. Deux cas de figure se présentent :
- le montant des charges effectivement réglées est inférieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire rembourse ou déduit de la quittance suivante les sommes versées en trop ;
- le montant des charges effectivement réglées est supérieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire le paiement des sommes manquantes. Sa demande doit être dûment justifiée. Le bailleur doit, de fait, communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Ces justificatifs sont ensuite tenus à la disposition du locataire durant un mois.
Le propriétaire peut régulariser et récupérer les charges sur le locataire en justifiant leur montant même sur 5 années.

Le congé est l'acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au contrat de location. Il doit être signifié par écrit et respecter un certain nombre de clauses.

CONGE SIGNIFIE PAR LE LOCATAIRE :
Le locataire peut signifier son congé à n'importe quel moment en cours de bail. Il doit le faire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le premier cas, la date du congé correspond à celle de la signification par l'huissier. Dans le deuxième cas, il est effectif le jour de la remise de la lettre au bailleur. Si celui-ci est absent et ne peut signer l'accusé de réception, la date d'avis du dépôt par La Poste fait foi.
A partir de cette date, le locataire doit respecter un délai de préavis fixé en général à trois mois. Ce délai peut cependant être réduit à un mois, en cas de mutation, de perte d'emploi ou d'un nouvel emploi consécutif à la perte d'un emploi. Le bénéficiaire du R.M.I ou d'une personne remplissant les conditions nécessaires à l'obtention de cette prestation ainsi qu'une personne âgée 60 ans ou plus, dont l'état de santé justifie un changement de logement, peuvent se prévaloir du préavis réduit.
En revanche, le changement d'activité, la démission d'un poste ou l'exécution d'un stage de formation professionnelle ne peuvent réduire le préavis normal. Le locataire exerçant une profession libérale ne peut pas non plus en bénéficier s'il perd son emploi ou subit une mutation.

CONGE SIGNIFIE PAR LE PROPRIETAIRE :
Un propriétaire souhaitant récupérer un bien en location doit signifier le congé au locataire, six mois au moins avant le terme contractuel du bail. Attention, si le délai de 6 mois pleins n'est pas respecté, le contrat de location est automatiquement reconduit. De plus, contrairement au locataire qui n'a pas à donner de justification (sauf en cas de congé réduit), le propriétaire peut signifier son congé
dans 3 cas uniquement :
- pour occuper le logement,
- pour le vendre
- pour un motif légitime et sérieux.

Dans le premier cas, le propriétaire peut habiter le logement lui-même ou le faire habiter par un membre de sa famille. La loi du 6 juillet 1989 précise qu'il peut s'agir de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an, du partenaire avec qui il est lié par un PACS, de ses ascendants et de ses descendants ou ceux de son conjoint, de son concubin ou de son partenaire. Le propriétaire doit donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise. Si le congé est notifié pour vente, le locataire a la priorité pour acheter le logement qu'il occupe. Le congé vaut en effet offre de vente. Elle est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois.
Dans le dernier cas, le propriétaire peut justifier le congé par un motif légitime et sérieux. Le non-paiement du loyer par le locataire en constitue un.

DEFINITION DE LA COPROPRIETE :
Il s'agit de tout immeuble dans lesquels au moins deux appartements appartiennent à des propriétaires différents.
La copropriété est régie par un règlement de copropriété stipulé par la loi du 10 juillet 1965.
Le règlement stipule les droits et les devoirs des copropriétaires et contient les plans et désignations des parties communes et des parties privatives, les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent les utiliser et la répartition des charges.
Le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété sous le contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires qui le nomme.
Les décisions concernant la copropriété sont prises par une assemblée générale. Enfin le conseil syndical, formé de copropriétaires élus lors de l'assemblée général, assiste et contrôle le syndic dans sa gestion.

LES PARTIES COMMUNES PRIVATIVES :
Le règlement de copropriété fixe la répartition entre les parties communes et les parties privatives.

Parties privatives :
Il s'agit des éléments dont chacun des copropriétaires a la propriété exclusive. Ainsi (liste non exhaustive) :
La porte d'entrée (son entretien est à la charge du copropriétaire, mais son aspect ne peut être modifié sans l'accord de l'assemblée générale), les plafonds, les cloisons de séparation des pièces (mais pas les gros murs) ; les revêtements décoratifs, les châssis de fenêtres, la vitrerie, la sonnerie ; les portes de communication, les volets, les persiennes, les stores, les jalousies (à condition qu'elles ne soient modifiées ou installées qu'en accord avec le syndic); les revêtements de sol ; les cheminées (mais pas les conduits) les canalisations d'eau à partir de la colonne montante ou jusqu'à la descente ménagère, toute la robinetterie, les siphons, les éviers, la baignoire, lavabos, bidet; la cuvette des WC, la chasse d'eau à partir de la colonne montante, les tuyauteries et canalisations jusqu'à la chute ...

Parties communes :
Il s'agit des parties de l'immeuble et des terrains à l'usage de tous les copropriétaires ou d'au moins deux d'entre eux.
Elles comprennent :
- Les entrées et les couloirs de l'immeuble, les escaliers, les cages d'ascenseur, les cours, les passages et corridors ;
- Les parcs et jardins, les voies d'accès, les locaux des services communs (local à ordure par exemple);
- Le gros œuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- Les éléments d'équipement communs, y compris les parties de canalisation qui traversent des locaux privatifs ;
- Le chauffage central. La chaudière et les installations sont la propriété commune du syndicat et pour éviter de graves perturbations pour l'ensemble de l'installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage se trouvant dans les appartements ;
- Les vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi que les vidoirs s'ils sont collectifs ; par contre, les vidoirs installés dans les appartements sont considérés comme privatifs ;
- L'antenne et/ou la parabole de télévision collective.

LES CHARGES DE COPROPRIETE :
La répartition des charges est prévue par le règlement de copropriété dans ce qu'on appelle un état de répartition des charges. Ce dernier doit respecter les dispositions de l'article 10 de la loi de 1965 qui distinguent deux catégories de charges :

Charges générales et charges spéciales :
- les charges générales sont relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble. Il s'agit des dépenses liées au nettoyage des parties communes, de gardiennage, d'éclairage, de peinture, etc.
- les charges spéciales dépendent du fonctionnement et de l'entretien des éléments d'équipement communs et des différents services collectifs (ascenseur, vide-ordures, antenne, eau froide, chauffage, etc.).

La répartition des charges :
les charges générales sont réparties en fonction de la valeur du lot par rapport à la valeur totale de l'immeuble, c'est-à-dire en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot.
les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité de chaque service pour les différents lots. Par exemple, concernant l'ascenseur, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paieront rien et ceux du 1er étage paieront des charges moins élevées que ceux du cinquième. Attention, ce n'est pas l'utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d'utilisation. Le propriétaire d'un logement vide ou qui n'utilise pas l'ascenseur est redevable des charges d'entretien.

L'état de répartition des charges contenu dans le règlement de copropriété peut être modifié de deux manières :
- soit par un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires lors d'une assemblée générale ;
- soit par recours au tribunal de grande instance, dans un certain délai : 5 ans après la publication du règlement de copropriété ou 2 ans après le rachat d'un logement en copropriété.

LE SYNDIC DE COPROPRIETE :
L'exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est confiée à un syndic. Celui-ci est mandataire, c'est-à-dire qu'il ne fait qu'accomplir les missions qui lui sont confiées. Peut exercer cette fonction :
- un des copropriétaires. Cette solution ne peut fonctionner que dans les petites copropriétés, car la charge est très contraignante. Il doit prendre une assurance de responsabilité civile.
- un professionnel de gestion immobilière (titulaire de la carte professionnelle). Il présente en général des garanties de compétences et de bonne gestion financière. Une assurance couvre sa responsabilité civile.

Le choix du syndic :
Le choix du syndic relève normalement de la décision des copropriétaires en assemblée générale. Mais il peut être aussi effectué dans le règlement de copropriété (dans le cas de logements neufs) : Par le conseil syndical pour les syndicats coopératifs ; Par le président du Tribunal de Grande Instance à la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires.

Le changement de syndic :
Les copropriétaires ont la faculté de ne pas renouveler le mandat du syndic lorsqu'il vient à échéance. Un vote à la majorité des voix des copropriétaires est nécessaire. Ils ont également la possibilité de le révoquer, en cours de mandat, s'il a commis une faute grave (mauvaise tenue des comptes, administration en contradiction avec les décisions de l'assemblée générale...).

Les fonctions du syndic :
Il doit :
- se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement...) ;
- intervenir pour les travaux urgents ;
- recouvrer les charges ;
- appliquer les décisions de l'assemblée générale ;
- se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante.
- conseiller les copropriétaires ;
- faire respecter le règlement de copropriété ;
- tenir à jour la liste des copropriétaires ;
- afficher dans les immeubles les procès-verbaux abrégés des décisions prises en assemblée ;
- établir et tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble. Celui-ci indique notamment l'année de réalisation des gros travaux (ravalement, remplacement de la chaudière...). Ce carnet est consultable par les candidats à l'acquisition d'un lot dans la copropriété.

La rémunération du syndic :
Les honoraires du syndic professionnel ne sont pas réglementés et sont fixés librement. Aucune rémunération ne doit être versée au syndic copropriétaire, mais les frais engagés pour exercer sa mission lui sont remboursés (frais de timbres, photocopie…) ;

L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES :
Tous les copropriétaires peuvent y participer mais également :
- les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété ;
- les associés pour les lots appartenant à une société civile immobilière ;
- le mandataire commun pour les lots en indivision ;
- les représentants d'une association de locataires ;
- les locataires mandatés par un copropriétaire.

Dans l'hypothèse où un copropriétaire ne peut pas assister personnellement à la réunion, il a la possibilité de se faire représenter par un mandataire de son choix, à l'exception du syndic. Il remet à son mandataire un pouvoir rédigé sur papier libre. Un même personne ne peut cependant recevoir plus de trois mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix.

L'organisation de l'assemblée générale :
Il doit y avoir au minimum 1 assemblée générale ordinaire par an. Toutefois, en cas de prise de décision importante (gros travaux urgents, ravalement…) une assemblée extraordinaire peut être organisée.
La décision de convoquer l'assemblée est du ressort du syndic et peut être demandée :
- par le conseil syndical ;
- par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires. La demande doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser les questions à inscrire à l'ordre du jour.

Le syndic doit prévenir les participants au minimum 15 jours à l'avance, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires. En cas d'urgence, ce délai peut être raccourci. L'ordre du jour ainsi que tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel, décision de justice…) doivent être joints à la convocation.

Le déroulement de l'assemblée :
Chaque participant doit signer la feuille de présence. Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance) et éventuellement un bureau. Seules les questions inscrites à l'ordre du jour sont débattues et doivent être votées. Chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à ses tantièmes. Les décisions sont prises en fonction de leur importance selon les différentes majorités exigées (art. 24, 25 et 26 de la loi de 1965).

L'application des décisions prises par l'assemblée générale :
Un procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois aux copropriétaires ayant voté contre une décision (copropriétaires opposants) ainsi qu'à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale (copropriétaires défaillants). La notification aux présents n'est pas obligatoire ; il est cependant d'usage de leur adresser ou de leur remettre un exemplaire du procès-verbal. Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale dans un délai de 2 mois après la notification du procès-verbal, mais ils ne peuvent le faire que par voie judiciaire dans le cadre d'une action intentée contre le syndicat de copropriété et auprès du tribunal de grande instance.

LA RESPONSABILITE CIVILE :

Les multirisque habitation comprennent en principe une garantie responsabilité civile qui couvre le titulaire du contrat et les personnes ou les biens qu'il a sous sa garde ou sous sa responsabilité, ainsi que tous les occupants permanents du logement concerné. En cas de dommages à un tiers, celui-ci sera donc indemnisé par l'assureur du préjudice subi. Cette garantie couvre notamment :

- les risques liés à la vie privée : un tiers est blessé par le fait du titulaire du contrat, d'un animal domestique, d'un enfant, d'un employé de maison... (Les dommages volontaires sont en principe exclus sauf s'ils sont commis par des mineurs ou des employés)
- les risques liés à la propriété d'un immeuble (et de ses annexes) : un tiers est victime d'un dégât des eaux, d'un incendie, d'une vitre brisée, d'une chute de tuile, etc (Le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance responsabilité civile "risques locatifs".Le non-respect de cette obligation peut entraîner la résolution du bail.)
- les risques liés à la location : le locataire est responsable d'un sinistre qui endommage le logement loué ou cause un préjudice à un voisin ou un tiers (incendie, dégâts des eaux, etc.). La victime du dommage corporel ou matériel est indemnisée directement par l'assureur du responsable. (Sauf mentions contraires, l'assuré, les personnes vivant sous son toit et ses proches parents sont généralement exclus : l'indemnisation ne profite qu'aux tiers.)

LA GARANTIE DES BIENS :

La multirisque habitation couvre également les dommages causés aux immeubles (y compris aux annexes et dépendances), aux objets mobiliers se trouvant à l'intérieur de l'habitation (qu'ils soient ou non la propriété de l'assuré), aux différents aménagements immobiliers (moquette, etc.).
- La garantie ne couvre pas les espèces.
- Les objets de valeur (bijoux, peintures, etc.) qui ne font pas l'objet d'une garantie spécifique sont assurés pour une portion de la valeur totale du mobilier. Exemple : votre mobilier est assuré pour une valeur de 100 avec un taux de 20% pour les objets précieux. L'indemnité maximale pour des objets précieux endommagés sera de 20.
- La garantie couvre les risques de base : incendie (ainsi que tempêtes et catastrophes naturelles), dégâts des eaux, explosions, gel, bris-de-glace et vol. De nombreux contrats prévoient également des garanties complémentaires : l'assuré peut ainsi percevoir une indemnité supplémentaire pour payer les frais indirects occasionnés par un sinistre (coût d'un relogement temporaire, pertes de loyers, etc.).
- La déclaration de sinistre doit être envoyée à l'assureur par lettre recommande avec AR dans les cinq jours qui suivent la date à laquelle l'assuré a eu connaissance du sinistre. Ce délai est porté à dix jours après la parution de l'arrêté ministériel en cas de catastrophe naturelle.

Quand l'intérêt supérieur de la collectivité est en jeu, une personne privée, particulier ou société, peut être obligée de céder un bien à l'Etat, à une collectivité locale, voire à une société d'économie mixte ou un organisme assumant une mission de service public (organismes sociaux, etc.). Cette opération, appelée "expropriation" ne peut concerner que des immeubles ou des droits réels immobiliers (usufruit, servitude, etc.).

Fondée sur la notion d'utilité publique, l'expropriation peut aussi être mise en œuvre dans le cadre d'opérations privées ayant d'importantes retombées sur la collectivité publique. Exemples : création d'un lotissement pour accroître l'offre de logements, d'un parc de loisirs avec embauches à la clé, etc.

PROCEDURE ADMINISTRATIVE :

L'enquête publique :
Première étape de la procédure administrative : un arrêté du préfet ouvre une enquête d'utilité publique.
L'arrêté précise la date d'ouverture et la durée de l'enquête (qui ne peut être inférieure à quinze jours), son objet, le périmètre et les immeubles concernés, les conditions de recueil des observations du public, etc. Il désigne aussi un commissaire-enquêteur ou le président de la commission d'enquête.

Toute personne intéressée peut consigner par écrit ses observations sur les registres ouverts à cet effet à la préfecture, sous-préfecture ou à la mairie. C'est à ce stade que les propriétaires concernés peuvent notamment contester l'utilité publique de l'opération en soulignant ses inconvénients (sur le plan social, de l'environnement, etc.) ou en essayant de prouver que les avantages attendus ne compensent pas les atteintes à la propriété privée.A la fin de l'enquête, dans le délai d'un mois, le président de la commission ou le commissaire enquêteur transmet ses conclusions, favorables ou défavorables au projet, au préfet ou au sous-préfet. Ces conclusions peuvent être consultées en mairie, à la préfecture et à la sous-préfecture.

La déclaration d'utilité publique :
La déclaration d'utilité publique (DUP) intervient par décret en Conseil d'Etat dans le délai de 18 mois après la clôture de l'enquête. Si les conclusions de l'enquête sont favorables, elle peut aussi être prononcée par arrêté ministériel ou préfectoral avec un délai réduit à un an. Le décret en Conseil d'Etat est toutefois obligatoire pour toutes les opérations d'envergure (construction de chemins de fer, d'autoroutes, etc.).
La DUP précise le délai pendant lequel l'expropriation doit être réalisée. Ce délai ne peut être supérieur à cinq ans dans le cas d'un arrêté ministériel ou préfectoral. Ce délai est porté à dix ans pour les opérations portant sur des plans d'aménagement, des plans d'urbanisme ou des plans d'occupations d'occupation des sols approuvés. Dans tous les cas, le délai peut être prolongé une fois pour une durée équivalente dans les mêmes conditions de forme (et même sans limitation quand il s'agit d'un décret en Conseil d'Etat).
Dans les deux mois qui suivent sa publication, la DUP peut être contestée pour excès de pouvoir devant le Conseil d'Etat (décret) ou le tribunal administratif (arrêté).Mais ce recours n'est pas suspensif : la procédure d'expropriation se poursuit pendant ce temps.On peut aussi tenter au préalable, sans grande chance de succès, un recours gracieux auprès de l'administration.La procédure contentieuse pourra alors être engagée dans les deux mois qui suivent le refus ou la fin du délai de refus tacite (quatre mois). Dans le délai d'un an après la publication de la DUP, les propriétaires de terrains destinés à l'expropriation peuvent demander à la puissance publique concernée d'acquérir leur bien. Cette acquisition doit être réalisée dans les deux ans qui suivent la demande, délai qui peut être majoré une fois d'un an.

PRINCIPES GENERAUX :

Dans les procédures d'expropriation, le propriétaire peut être obligé de céder son bien à la puissance publique, même s'il souhaite le conserver. Le droit de préemption obéit à une logique différente. Ici, c'est la puissance publique, principalement la commune, qui s'interpose entre un vendeur et un acquéreur. Contrairement à l'expropriation qui peut frapper un propriétaire jouissant paisiblement de son patrimoine, le droit de préemption ne concerne donc que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier. Dès lors qu'il n'y a plus d'intention de vendre, le droit de préemption n'a plus d'objet, par définition. Le droit de préemption permet donc à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur.

LES ZONES CONCERNEES :

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit.On distingue ainsi les droits de préemption dans les espaces naturels sensibles, que peuvent exercer les Départements, les zones agricoles où les Safer peuvent intervenir, les Zones d'Aménagement Différé (ZAD) qui ne concernent que les territoires non couverts par un Plan d'Occupation des Sols (POS).Mais le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune peut exercer sur tout ou partie de son territoire.

LES MOTIFS INVOQUES :

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d'intérêt général : réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l'insalubrité, développement d'activités économiques, etc.

LES OPERATIONS CONCERNEES :

Le DPU concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu'en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires, les cessions de droits indivis à un tiers, etc. Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donation, succession), les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un membre de l'indivision, les transferts de jouissance, les ventes dans le cadre de liquidations judiciaires.
Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption "renforcé" par délibération motivée du conseil municipal.

LES DROITS DU PROPRIETAIRE :

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un DPU.