| L'Année 2003
:
ralentissement du niveau d'activité?
Pour toutes les raisons évoquées l’an
dernier à pareille époque (conditions d’emprunt favorables,
pénurie du locatif privé, piètres scores des valeurs
mobilières…), la crise de l’immobilier, que d’aucuns
annoncaient imprudemment, n’a pas eu lieu en 2003. Au contraire,
le marché immobilier francilien s’est même payé le
luxe d’améliorer ses performances par rapport à 2002.
Dans l’ensemble des départements de l’Ile-de-France,
le volume des ventes, tous biens immobiliers confondus, a en effet progressé de
2,4 % d’une année sur l’autre, pour atteindre 234 181
transactions, correspondant à un chiffre d’affaires de plus
50 milliards d’euros (+12 %).
Le marché immobilier francilien a été marqué,
en 2003, d’abord par un repli du volume des transactions au 1er trimestre
(-1,6 %) et une baisse significative au 2e trimestre (-3,8 %), puis par
un retournement de tendances au 3e trimestre (+5 %) confirmé au
4e trimestre (+7,4 %).
Un tel résultat est à mettre au crédit de la Grande
Couronne (+4,8 %) et, dans une moindre mesure, de la Petite Couronne (+1,5
%), alors que Paris marque le pas (-0,4 %). Ces écarts, qui ont
tendance à se réduire au cours du dernier trimestre (Grande
Couronne +10,4 %, Petite Couronne +5,9 %, Paris + 4,7 %), obéissent
aux phénomènes de déplacement de la demande mis en
lumière depuis deux ans par le notariat. Phénomènes
qui renvoient les ménages du centre vers la périphérie
et, de proche en proche, de Paris vers les départements limitrophes
de la Capitale, de la Petite Couronne vers la Grande Couronne et, au sein
de celles-ci, des villes résidentielles vers les communes les moins
favorisées.
Cette ligne de fracture traverse également les différents
compartiments du logement. Alors que l’activité du logement
ancien se tasse tant pour les appartements (-0,8 %) que pour les maisons
(+1 %), le secteur du logement neuf connaît en Ile-de-France une
embellie, puisque les ventes d’appartements progressent de 13,4 %
et celles des maisons de 16,3 %. La baisse des ventes de terrains à bâtir,
par ailleurs, constatée en 2003 (-1,5 %), est de nature à compromettre
le développement de la construction neuve.
Le niveau des prix des logements a suivi les migrations de la demande,
comme en témoignent les évolutions annuelles des “Indices
Notaires-INSEE” des appartements anciens vendus en Petite Couronne
(+14 % contre +10,8 % en 2002) et en Grande Couronne (+12,5 % contre +7,9
%) qui sont désormais supérieures à celle de Paris
(+11,1 % contre +11 % en 2002).
Ce mouvement affecte l’ensemble des départements de la région
Ile-de-France, seuls les prix de la Seine-et-Marne (+10,3 %) augmentant
moins vite que ceux de la Capitale.
Pour les appartements anciens, il est à noter que, si Paris demeure
le département le plus cher, avec un prix de 3 989 euros / m2, suivi
des Hauts-de-Seine (2 983 euros / m2), les prix des départements
de la Grande Couronne dépassent ou approchent ceux des départements
de la Petite Couronne. Il en va ainsi des Yvelines, dont le prix (2 403
euros / m2) est supérieur à ceux du Val-de-Marne (2 337 euros
/ m2) et de la Seine-et-Marne (1 610 euros / m2) comme de l’Essonne
(1 602 euros / m2) qui talonnent tous deux la Seine-Saint-Denis (1 647
euros / m2).
Les résultats sont plus contrastés sur le front de la maison
individuelle à la lumière des nouveaux “Indices Notaires-INSEE” des
maisons, publiés pour la première fois à l’occasion
de ce bilan. En effet, si les hausses des prix enregistrées en 2003
sont supérieures à celles de 2002 en Grande Couronne (+9,9
% avec un montant moyen de 190 404 euros contre +6,9 %), elles sont inférieures
en Petite Couronne (+8,8 %, avec un montant moyen de 223 805 euros contre
9,4 %). Ce double mouvement se vérifie dans tous les départements
de ces deux grandes zones, à l’exception, pour la Petite Couronne,
du Val-de-Marne qui gagne d’une année sur l’autre plus
de 5 points (+12,3 % contre 7 %).
Pour l’année 2004, il serait hasardeux de faire une prévision
sur l’avenir du marché immobilier francilien dans le contexte économique
actuel, sensible à la fois aux événements internationaux, à la
situation du marché domestique de l’emploi et à l’évolution
des taux d’intérêt. Toutefois, force est de constater
que le niveau des prix des logements pourrait connaître, cette année,
une amorce de stabilisation eu égard à la décélération
enregistrée, au 4e trimestre 2003, dans tous les départements
de l’Ile-de-France, voire à la baisse relevée dans
plusieurs arrondissements de Paris (7e, 9e, 10e et 15e) et dans certains
départements de la région, sur le marché des appartements
et plus encore sur celui des maisons. Même s’il convient de
relativiser cette décélération, au regard de l’effet
de saisonnalité qui affecte traditionnellement l’évolution
des indices du 4e trimestre (voir article sur les “Indices Notaires-INSEE” page
32), son ampleur permet de laisser penser que l’on entre dans une
phase de stabilisation des prix dans les zones les plus chères.
Cette stabilisation n’est pas pour autant annonciatrice d’une
chute d’activité. Tout au plus doit-on s’attendre à une
contraction du marché en raison de l’importance des besoins
en habitat qui restent encore à satisfaire et compte tenu de la
pénurie persistante du logement locatif privé.
Pénurie du locatif, dont le parc s’appauvrit chaque jour
davantage à Paris et en Petite Couronne, du fait de la vente massive
du patrimoine immobilier des investisseurs institutionnels, qui a pour
effet de grossir les bataillons des accédants à la propriété.
Pénurie du locatif, dont les mesures fiscales prises récemment
en faveur de l’investissement ne s’appliquent, dans la réalité des
faits, qu’au logement neuf, dont la production demeure notoirement
insuffisante pour répondre à la demande. Et ce, en raison
d’une autre pénurie qui sévit en Ile-de-France, celle
des terrains à bâtir.
Chambre des Notaires
de PARIS |
